📢 비과세 안 되는 아파트 5억→8억 매도 시
🧮총 납부액 약 8,236만원!
아파트 양도세 계산 예시란?
비과세 요건을 못 채운 아파트를 5억원에 사서 5년 보유 후 8억원에 판 사례에 법정 7단계 공식을 대입한 계산입니다.
- 결론: 최종 총 납부액 약 8,236만원
- 기준: 2026년 9월 30일 현재 소득세법·시행령
이 계산이 맞는 경우
- 주택 유형: 1세대1주택 비과세 미적용 일반 과세 주택
- 보유기간: 5년, 장특공 표1 10%
- 전제: 세액감면·다주택 중과 미적용
- 1주택 비과세 충족 시: 양도가액 12억원 이하면 세금 0원
5억→8억 7단계 계산
✅ 예시: 취득 5억원·양도 8억원·필요경비 2,000만원·5년 보유 기준
- ① 양도차익: 2억 8,000만원
- ② 장특공(10%): 2,800만원
- ③ 양도소득금액: 2억 5,200만원
- ④ 과세표준: 기본공제 250만원 빼고 2억 4,950만원
- ⑤ 산출세액: 38% − 누진공제 1,994만원 = 7,487만원
- ⑥ 지방소득세: 본세의 10%, 748.7만원
- ⑦ 총 납부액: 82,357,000원(약 8,236만원)
보유기간·중과 여부별 비교
- 3년 보유: 6% 공제, 과표 2억 6,070만원, 세액 7,913만원
- 5년 보유: 10% 공제, 과표 2억 4,950만원, 세액 7,487만원
- 10년 보유: 20% 공제, 과표 2억 2,150만원, 세액 6,423만원
- 조정대상지역 다주택 중과: 장특공 배제 + 20%p 가산, 본세 1억 4,101만원 (지방세 포함 약 1억 5,511.1만원)
직접 계산 방법 & 서류
- ✅서류: 매매계약서, 취득세·법무사·중개보수 영수증
- ✅경비 인정: 샷시 교체·발코니 확장 등 자본적 지출
- ✅경비 불인정: 도배·장판·싱크대 단순 교체 수선비
- ✅지방소득세: 예정신고 납부기한 + 2개월까지 지자체에 납부
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