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🧮 7단계 공식으로 양도세 계산 끝!
양도소득세 계산방법이란?
소득세법의 7단계 법정 공식에 양도가액·필요경비·공제·세율을 순서대로 대입해 예상 세액을 구하는 방법입니다.
- 기준 가격: 공시가격이 아닌 실지거래가액(소득세법 제100조)
- 기준 시점: 계약일이 아닌 대금청산일(잔금일), 선등기 시 등기접수일
1세대1주택 비과세 요건
- 보유: 국내 1주택 2년 이상 보유
- 거주: 취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 포함
- 금액: 양도가액 12억원 이하면 양도세·지방소득세 모두 0원
- 고가주택: 12억 초과분 비율만큼만 안분 과세
5억→8억 아파트 계산 예시
✅ 예시: 5억 취득·8억 매도·5년 보유·필요경비 2,000만원(비과세 아님) 기준
- 양도차익: 8억원 − 5억 2,000만원 = 2억 8,000만원
- 장특공(10%): 2,800만원 차감
- 과세표준: 2억 5,200만원 − 250만원 = 2억 4,950만원
- 산출세액: × 38% − 1,994만원 = 7,487만원
- 총세액: 지방세 포함 약 8,235.7만원 (2주택 중과 시 약 1억 5,511.1만원)
상황별 계산 포인트
- 단기양도: 주택 1년 미만 70%, 2년 미만 60%
- 조정지역 다주택: 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p, 장특공 배제
- 상속주택: 상속 당시 평가액이 취득가, 보유기간은 피상속인부터 통산
- 증여 후 양도: 10년 이내 매도 시 증여자 취득가로 환원(이월과세)
- 부담부증여: 승계 채무만큼 부모 양도세, 나머지 자녀 증여세
신고 방법 & 납부
- ✅신고 기한: 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내
- ✅온라인: 홈택스 전자신고
- ✅분할납부: 세액 1천만원 초과 시 2개월간 나눠 납부
- ✅지방소득세: 본세의 10%, 위택스로 따로 신고·납부
👉 실제 세액은 상황마다 달라지니 신고 전 홈택스 모의계산·국세청(126)·세무 전문가 확인 필수
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