📢 전세·대출 낀 채 자녀에게 집 증여 시
🏠 부모 양도세+자녀 증여세 함께!
부담부증여란?
전세보증금·담보대출 같은 채무를 함께 넘기는 증여입니다. 자녀가 떠안은 채무만큼은 유상 양도로 보아 부모에게 양도세가 붙습니다.
- 신고기한: 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 이내
- 근거: 소득세법 제88조 제1항
누가 무엇을 신고하나
- 부모(증여자): 채무액 상당분 양도소득세
- 자녀(수증자): 채무 뺀 순수 증여분 증여세
- 1주택 부모: 1세대1주택 비과세 요건 충족 시 채무분 양도세도 비과세
- 10년 내 매도: 자녀가 되팔면 이월과세 함께 검토
10억 아파트 계산 예시
✅ 예시: 시가 10억·부모 취득가 4억·전세 4억 승계 기준 (가정치)
- 양도가액: 10억 × 4억/10억 = 4억원
- 취득가액: 4억 × 4억/10억 = 1억 6,000만원
- 부모 양도차익: 2억 4,000만원 (필요경비·장특공 차감 전)
- 자녀 증여분: 10억 − 4억 = 6억원에 증여재산공제 적용
기준시가로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 안분합니다.
자세히 보기 →오히려 불리하거나 위험한 경우
- 낮은 취득가: 양도차익이 크면 부모 양도세가 커짐
- 다주택 중과: 단순 증여보다 세금이 더 많아질 수 있음
- 부모 대리 상환: 채무액 전액에 증여세·가산세 추징
- 부채사후관리: 자녀 소득으로 갚는지 매년 검증
신고 방법 & 서류
- ✅평가: 감정평가액·유사 매매사례가액으로 가액 확정
- ✅서류: 전세보증금·대출 잔액 금융·임대차 서류
- ✅부모: 장특공·기본공제 250만원 차감해 양도세 계산
- ✅기한: 말일부터 3개월 내 양도세·증여세 동시 신고
👉 일반 매매(2개월)와 기한이 다르니 주의, 신고 전 홈택스 모의계산·국세청(126)·세무 전문가 확인
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