📢 집 팔기 전 계약서 도장 찍기 전이라면
💰 7가지 점검으로 합법 절세!
양도세 합법 절세란?
소득세법령에 규정된 7가지 체크리스트를 점검하고 잔금일을 조율해 세금을 합법적으로 줄이는 방법입니다.
- 시점: 매도 계약서에 도장 찍기 전 증빙·잔금 일정 설계
이런 분은 꼭 점검
- 보유 2년 미만: 단기세율 60~70% 피하려면 잔금일 조율
- 2채 이상 매도: 잔금을 연말·연초로 나눠 250만원씩 공제
- 손실 난 집 보유: 이익 난 집과 같은 해 처분해 상계
- 부부 공동명의: 각자 250만원씩 총 500만원 공제
- 증여받은 집: 10년 이내 매도 시 이월과세로 절세 효과 소멸
절세에 꼭 필요한 숫자
✅ 예시: 2026년 9월 30일 현재 소득세법·시행령 기준
- 단기세율: 1년 미만 70%, 2년 미만 60% → 2년 넘기면 6~45%
- 장특공: 3년 이상 표1 최대 30%, 2년 거주 1주택 최대 80%
- 기본공제: 인별·연도별 250만원 (부부 500만원)
- 비과세: 특례 충족 시 양도가액 12억원 이하 전액 비과세
- 이월과세: 증여일로부터 10년 지난 뒤 양도
합법 절세 7가지 전략
- 필요경비: 취득세·중개보수·샷시·확장 증빙 챙기기 (영 제163조)
- 보유기간: 2년으로 단기세율 회피, 3년부터 장특공
- 연도 분산: 잔금일 연도 분리로 기본공제 매년 적용 (법 제103조)
- 손실 통산: 같은 과세기간에 처분, 결손금은 이월 안 됨
- 공동명의: 공제 500만원, 누진 구간 절반
- 비과세·감면: 일시적 2주택 처분기한 등 특례 먼저 대조
- 이월과세: 증여 후 10년 경과 후 양도 (법 제97조의2)
실행 순서 & 증빙 서류
- ✅1단계: 비과세·감면 요건 최우선 판정
- ✅2단계: 매수 계약서·취득세·중개보수 영수증, 공사 계좌이체·세금계산서
- ✅3단계: 보유 2년·3년, 증여 10년 도래일 달력 확인
- ✅4단계: 손실 자산은 같은 해, 이익 자산은 연말·연초로 분리
👉 다운계약서·허위 잔금일은 40% 가산세, 미확정 세제개편안(정부안) 기정사실화 주의
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